消費者權益組織在審查針對反向抵押貸款機構的訴訟時發現，老年借款人及其繼承人受到不公平對待。消費者金融保護委員會（CFPB）收集了正式投訴，並提供了一份分析文件（截至2024年底）。
借款人的反向抵押貸款可能因未繳稅和評估費、未繳保險費或未維護房產而被取消贖回權。如果借款人不熟悉反向抵押貸款的流程，這些付款違約的情況很常見。當遺孀未能按時償還反向抵押貸款時，也可能導致貸款被取消贖回權。– 實際上，這剝奪了配偶在原借款人去世或搬出後繼續居住在房屋內的權利。如果反向抵押貸款的繼承人無法出售或再融資房屋以償還貸款，他們可能會損失大量的房屋淨值。為了解決代際財富差距問題，減少可避免的反向抵押貸款止贖數量至關重要。
本研究分析了消費者金融保護局（CFPB）收到的4801起反向抵押貸款和409838起普通抵押貸款的投訴。研究發現，反向抵押貸款借款人在與貸款公司溝通、申請流程問題、還款、止贖以及交易披露資訊不足等方面的投訴比例是普通抵押貸款借款人的兩倍以上。
JMP文本分析用於識別借款人經歷的概念集群。潛在語義分析揭示了反向抵押貸款和正向抵押貸款借款人之間截然不同的實質特徵。最終，摘錄概念向量所標記的直接引語，足以令原本不感同身受的讀者潸然淚下。
大家好，我是拉里‧尼茨，夏威夷大學政治學教授。我的整個職業生涯都致力於政治與經濟的交叉領域。在很多情況下，我們一直以亞當·斯密的理論為靈感，尤其是在市場方面。但我們常常忘記，除了《國富論》之外，他還著有另一本書──《道德情操論》。亞當‧斯密其實是為市場撰寫了一本指導手冊，也為早期版本的《統一商法典》編寫了指導手冊。他關注的是交易的公平性、交易的完整性以及合約的可執行性。消費者金融保護局（CFPB）的設立旨在幫助美國民眾在與金融機構的交易中免受不合理的交易、無法執行的交易、不誠實的行為，甚至是惡意行為的侵害。在其運作期間，CFPB收集了約250萬起消費者投訴。其中40萬起是針對抵押貸款機構的投訴，4,800起是針對反向抵押貸款機構的投訴。 CFPB的數據現已停止更新。這可能是審查當代投訴案例的最後機會，因為隨著時間的推移，這些案例會越來越久遠。
鑑於以往次貸危機，借款人遭受的不公平待遇可能存在歧視少數族裔和貧困人群的情況，但消費者金融保護局（CFPB）的投訴記錄中並未包含種族或收入資訊。透過郵遞區號，我們可以利用郵遞區號統計區域統計數據，將借款人與其所屬的人口普查區進行配對。我們可以根據社區經濟狀況，探討反向抵押貸款和正向抵押貸款的發生機率。反向抵押貸款和正向抵押貸款借款人的投訴性質…
在少數族裔人口比例較高的地區，反向抵押貸款和正向抵押貸款有差異。在高收入或高房價地區，反向抵押貸款也有差異。首先，我們可以快速檢驗一下：對40萬份抵押貸款投訴樣本中反向抵押貸款的機率進行邏輯回歸分析，回歸變數包括按郵遞區號劃分的黑人比例、西班牙裔比例、調整後的房價以及調整後的中位數收入。結果顯示，這兩個種族變數對反向抵押貸款的預測能力幾乎為零。高房價和高收入才是反向抵押貸款的預測因素。反向抵押貸款並非針對窮人的專門手段，但為什麼它會成為一個問題？一種方法是查看已報告的主要問題，消費者金融保護局（CFPB）對這些問題進行了清晰的分類，人們可以從我們的清單中找到它們。
對於正向抵押貸款，人們抱怨最多的是還款、重新協商和利率。而對於反向抵押貸款，最主要的問題是還款困難。那麼，為什麼還款會困難呢？你只是說：「讓我賺點錢，我就能還清我母親借的房貸。」但實際情況似乎並非如此。我們知道，目前來看，種族組成或經濟組成等變數對正向和反向抵押貸款的投訴差異不大。如果我們分析投訴敘述的結構，無需過多關注評分和詞組，正向和反向抵押貸款的投訴敘述就截然不同。對於正向抵押貸款（即普通抵押貸款），第一個詞組幾乎全是貸款機構的名稱，這可不是什麼好消息。第二個詞組似乎反映了帳戶和託管服務方面的問題，例如我的還款是否被記錄，以及他們是否代收了稅款和保險費。第三部分涉及與貸款人或服務代理的溝通。
對於反向抵押貸款，第一類問題涉及貸款機構和交易，即提取資金。第二類問題表達了對保險的不滿和擔憂，例如保險是否被認可，以及抵押貸款公司是否透過其自有保險公司投保。第三類問題似乎反映了與貸款機構溝通時所表達的不滿。如果針對更多類型的投訴進行更細緻的分類，可能會得出不同的分類結果，但這些結果並不會更可靠或更容易解釋。
我們可以看看詞雲，詞雲總是很有趣。這次的詞雲看起來也差不多。我們看到的是一系列投訴，其中出現的關鍵字是：好、有效、很棒、最好、更好、合適、滿意。沒錯，確實有問題、錯誤、糟糕和不幸，但我們仍然無法真正了解事情的來龍去脈。我們可以從那些被評為負面的文本中讀出憤怒和評判的情緒。人們說他們不專業，他們的無能完全不可接受，或者說這是最糟糕的公司，或者說NFCU及其員工在這次事件中的表現令人極度不滿。這就是不滿。
我們可以查看經過情感評分的文字。現在，讓我們來看幾個得分在0到-50之間的文字片段。不是-70，也不是-80，而是整篇文本的-50分，所以屬於中度負面。房主在法律上或精神上都無法訂立任何法律協議。我曾試圖詢問我作為權益繼承人和非借款配偶的身份。不幸的是，我被告知我不符合他們的專案資格。然而，在諮詢律師後，我了解到我符合非借款配偶的資格。這裡我們討論的是丈夫過世後，我是否有權利繼續住在這棟房子裡。這是我母親的房子。她生前透過反向抵押貸款解決方案公司辦理了反向抵押貸款。她去世後，我們聯繫了反向抵押貸款解決方案公司，試圖獲取詳細資訊和還款資訊以結清帳戶。但我們被告知我們不在帳戶上，所以無法取得相關資訊。還有一次，經過一年的談判，提交了他們要求的所有文件（因為文件總是丟失），他們卻告訴我的貸款經紀人，他們不再是銀行了，讓我們把所有材料重新提交給新的貸款機構。我們照做了，但杳無音信。有人想買新的抵押貸款，用新抵押貸款來償還我母親的房子和舊的貸款，結果卻失敗了。
最後，AAG批准在我母親的反向抵押貸款中額外增加X千美元的信用額度。存檔的簽名並非我母親的。這一點很容易從AAG核實。我母親在第一次授權時住院，無法簽署並傳真這些表格。這聽起來有點令人不安。我們發現，這些表述並沒有使用傳統的、帶有強烈情緒色彩的語言。這些都是相當負面的事件。最負面的表述以明確的措詞表達了憤怒和不滿。不專業、惡劣等等。最不負面的表述通常使用中性語言，但清楚地傳達了損失的含義。例如，為了結案，安排了拍賣。沒有通知家屬有關止贖程序。貸款方不承認家屬的法律或遺產管理人代表。將配偶從後悔抵押貸款文件中移除或排除。要求重新發送文件。所有這些結果表述，例如強制結案，都無法抵消那些令人不快的表述的影響。
或許有辦法解決這個問題。如果我們對這些術語進行四主題單項分解，就能得到諸如損失與責備、官僚主義挑戰、法律問題和挫敗感之類的概念。我們將這些概念與負面情緒和正面情緒的平均分數進行映射。
我們發現負面情緒的平均分數正好落在家庭面臨的民主障礙軸線上。損失向量和法律問題被負面情緒分割在軸線的兩側。我們希望利用情緒來標記好壞反應，但只要語言表達清晰，這很容易做到。我想，在離婚糾紛中，糟糕的反應和糟糕的結果都用同一種語言表達。但當語言被刻意衡量，例如作為非法主張時，就很難收集到足夠多的事件（例如失去房屋、房屋止贖、被迫搬離），從而顯著改變情緒統計，使其從負面詞彙轉向糟糕的結果。但正如您所看到的，我們可以將它們結合起來。不可否認的是，在反向抵押貸款行業，倖存配偶和繼承人，尤其是在與代理人打交道時，處境極其艱難。擁有相應技能的支持者，例如律師和會計師，被排除在代表客戶之外，而對許多人來說，反向抵押貸款已經成為竊取他們房屋的一種手段。謝謝。
