Hola, soy Larry Nitz. Soy profesor de Ciencias Políticas en la Universidad de Hawái. Toda mi vida profesional me he dedicado a explorar la intersección entre la política y la economía. En muchos casos, nuestra inspiración para el mercado ha sido Adam Smith. Sin embargo, solemos olvidar que, además de La riqueza de las naciones, escribió otro libro titulado El sentimiento moral. Lo que hizo Adam fue escribir un manual para el mercado y también para la primera versión del Código Comercial Uniforme. Le preocupaba que las transacciones fueran justas, que los recuentos fueran completos y que los contratos fueran ejecutables. La Junta de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) se creó para ayudar a los estadounidenses en sus transacciones con entidades financieras, protegiéndolos de transacciones mal concebidas, transacciones que no se podían ejecutar, conductas deshonestas o simplemente malas prácticas. Durante su existencia, la CFPB recibió alrededor de dos millones y medio de quejas de consumidores. Cuatrocientas mil de estas quejas eran sobre prestamistas hipotecarios y cuatro mil ochocientas sobre prestamistas de hipotecas inversas. Los datos de la CFPB ya no están disponibles. Esta podría ser la última oportunidad para examinar casos de quejas recientes, ya que con el tiempo serán cada vez más antiguos.
A la luz de las estafas hipotecarias subprime del pasado, el maltrato a los prestatarios podría ser discriminatorio contra las minorías y las personas de bajos ingresos, pero la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) no registra información sobre etnia ni nivel de ingresos en sus quejas. Mediante el código postal, podemos relacionar a las personas con su distrito censal a través de las estadísticas de tabulación de códigos postales. Podemos plantear interrogantes sobre la probabilidad de que se otorguen hipotecas inversas en comparación con las hipotecas tradicionales, según la economía del vecindario. La naturaleza de las quejas de los prestatarios de hipotecas inversas y tradicionales...
Diferencias en la problemática de las hipotecas inversas y tradicionales en zonas con alta concentración de minorías. Diferencias en la problemática en zonas de altos ingresos o con alto valor de las propiedades. Una primera comprobación rápida consiste en realizar una regresión logística sobre la probabilidad de tener una hipoteca inversa a partir de un total de 400.000 quejas hipotecarias. Podemos incluir la proporción de personas negras por código postal, la proporción de personas hispanas por código postal, el valor ajustado de la vivienda por código postal y la mediana de ingresos ajustada por código postal. De estas variables, las dos de etnia no predicen absolutamente nada. Los altos valores de las propiedades y los altos ingresos sí predicen las hipotecas inversas. Las hipotecas inversas no son un mecanismo dirigido a las personas pobres, pero ¿por qué constituyen un problema? Una forma de comprenderlo es analizar los principales problemas que se reportan, y la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) los codifica de forma bastante clara; se pueden identificar fácilmente en nuestra lista.
En el caso de las hipotecas tradicionales, las quejas más frecuentes se centran en los pagos, la renegociación y los tipos de interés. En el caso de las hipotecas inversas, el principal problema, el que realmente importa, es la dificultad para liquidarlas. Ahora bien, ¿por qué habría problemas para pagar una hipoteca? Uno podría pensar: "Déjenme aportar el dinero y pagaré la hipoteca que pidió mi madre". Pero parece que no funciona así. Sabemos que, hasta el momento, ninguna de las variables de composición étnica o económica distingue significativamente entre las quejas sobre hipotecas tradicionales e inversas. Si analizamos la estructura de las quejas, sin entrar en demasiados detalles sobre las puntuaciones y los grupos de palabras, encontramos narrativas diferentes para las hipotecas tradicionales y las inversas. En las hipotecas tradicionales, el primer grupo contiene casi exclusivamente los nombres de los prestamistas. No es una imagen halagadora. El segundo grupo parece reflejar problemas con las cuentas y los servicios de depósito en garantía. Es decir, ¿se registró mi pago? ¿Se cobraron los impuestos y el seguro? El grupo 3 aborda las comunicaciones con el prestamista o el agente de servicios.
En el caso de las hipotecas inversas, el primer grupo menciona tanto a los prestamistas como a las transacciones, es decir, los desembolsos de dinero. El segundo grupo expresa cierto grado de insatisfacción y preocupación por el seguro, concretamente, si este es reconocido y si la entidad hipotecaria lo contrató con su propia aseguradora. El tercer grupo parece reflejar la insatisfacción con las comunicaciones con el prestamista. Un conjunto ligeramente distinto de quejas, que permitiera especificar un mayor número de grupos, podría generar agrupaciones diferentes, pero no más fiables ni interpretables.
Podemos observar la nube de palabras, y las nubes de palabras siempre son interesantes. En este caso, se ven muy parecidas. Tenemos una serie de quejas, y en estas quejas, las palabras clave son bueno, funciona, genial, el mejor, mejor, apropiado, satisfecho. Sí, hay problemas, errores, cosas malas y, lamentablemente, cosas malas, pero no tenemos una idea clara de lo que está sucediendo. Podemos percibir enojo y juicio en el texto con puntuación negativa. La gente dice que son poco profesionales, que su incompetencia es completamente inaceptable, o que esta es la peor empresa, o que la conducta de NFCU y sus empleados durante esta experiencia ha sido uniformemente insatisfactoria. Eso es descontento.
Podemos analizar el texto evaluado según su sentimiento. Veamos algunas expresiones de un texto con una puntuación entre 0 y -50. No es -70, ni -80. Es -50 en todo el texto, por lo que es moderadamente negativo. El propietario no tenía capacidad legal ni mental para celebrar ningún contrato. Quise informarme sobre mi condición de sucesor en interés y cónyuge no prestatario. Desafortunadamente, me dijeron que no cumplía con los requisitos del programa. Sin embargo, tras consultar con un abogado, descubrí que sí cumplo con los requisitos como cónyuge elegible no prestatario. Aquí hablamos del derecho a vivir en la casa después del fallecimiento del esposo. La casa de mi madre. Ella contrató una hipoteca inversa con Reverse Mortgage Solutions antes de fallecer. Tras su muerte, nos pusimos en contacto con Reverse Mortgage Solutions para obtener detalles e información sobre el pago para liquidar la cuenta. Nos dijeron que no figurábamos en la cuenta y que no podíamos tener esa información. Después de un año de negociaciones y de presentar toda la documentación requerida varias veces porque el expediente se extraviaba constantemente, le informan a mi agente hipotecario que ya no son el banco y que debemos volver a presentar todo al nuevo prestamista, cosa que hacemos sin obtener respuesta. Aquí tenemos a alguien intentando obtener una nueva hipoteca, para hipotecar la casa de su madre y liquidar la anterior, y no funciona.
Finalmente, AAG autorizó una línea de crédito adicional de X mil dólares para la hipoteca inversa de mi madre. La firma que consta en los archivos no es la de mi madre. Esto se podría verificar fácilmente con AAG. Mi madre estaba hospitalizada durante la primera autorización y no habría podido firmar ni enviar por fax estos formularios. Esto resulta un tanto preocupante. Lo que observamos aquí es que estas expresiones no utilizan un lenguaje tradicional cargado de emotividad. Se trata de sucesos bastante negativos. Las más negativas expresan ira y desaprobación explícitamente: falta de profesionalismo, descortesía, etc. Las menos negativas se presentan generalmente en un lenguaje neutral, pero transmiten claras implicaciones de pérdida. Por ejemplo: calendario de subasta para el cierre; falta de notificación a la familia sobre el proceso de ejecución hipotecaria; el prestamista no reconoce la representación legal ni del administrador de la herencia de la familia; exclusión del cónyuge de los documentos de la hipoteca; y la exigencia de reenviar la documentación. Sumar todas estas expresiones de resultados, como la imposición de un calendario de cierre forzoso, no compensa la influencia de los términos negativos.
Quizás haya una forma de concretar esto. Si realizamos una descomposición singular de los términos en cuatro temas, podemos obtener conceptos como pérdida y culpa, desafíos burocráticos, problemas legales y frustración. Esto se relaciona con las puntuaciones medias de sentimiento negativo y positivo.
Observamos que la media de los sentimientos negativos se sitúa directamente sobre el eje de los obstáculos democráticos que enfrentan las familias. El sentimiento negativo divide el vector de pérdidas y los problemas legales. Queremos usar los sentimientos para identificar reacciones positivas o negativas, pero mientras el lenguaje sea expresivo, esto es fácil de lograr. Imagino que en una disputa por un divorcio, las reacciones negativas y los resultados negativos se expresan con el mismo lenguaje. Pero cuando el lenguaje se mide intencionalmente, como en el caso de demandas ilegales, es difícil recopilar suficientes eventos (pérdida de la vivienda, ejecución hipotecaria, desalojo forzoso) para que la relación entre los sentimientos negativos y los resultados negativos cambie drásticamente. Sin embargo, podemos relacionarlos, como ya se ha visto. Es innegable que los cónyuges sobrevivientes y los herederos se encuentran profundamente desanimados y perjudicados en el sector de las hipotecas inversas, especialmente en su trato con los agentes. Los profesionales con las habilidades adecuadas (abogados y contadores) se ven excluidos de la representación de sus clientes, y para muchas personas, las hipotecas inversas han sido una forma de arrebatarles su hogar. Gracias.
