안녕하세요, 저는 래리 니츠입니다. 하와이 대학교 정치학 교수입니다. 제 평생 정치와 경제의 경계에 대해 연구해 왔습니다. 많은 경우, 우리의 영감은 항상 시장, 즉 애덤 스미스에게서 왔습니다. 하지만 우리는 그가 『국부론』 외에도 『도덕 감정론』이라는 책을 썼다는 사실을 종종 잊곤 합니다. 애덤 스미스는 시장 관련 매뉴얼을 작성했고, 통일상법전(UCC) 초판의 매뉴얼도 작성했습니다. 그는 거래의 공정성, 계산의 완전성, 계약의 이행 가능성에 관심을 가졌습니다. 소비자금융보호위원회는 미국 국민들이 금융기관과 거래할 때 잘못된 거래, 집행 불가능한 거래, 불공정한 행위, 또는 단순한 불미스러운 행위로부터 보호받을 수 있도록 설립되었습니다. 소비자금융보호위원회는 설립 이후 약 250만 건의 소비자 불만을 접수했습니다. 그중 40만 건은 주택 담보 대출 기관에 대한 불만이었고, 4,800건은 역모기지 대출 기관에 대한 불만이었습니다. CFPB 데이터는 더 이상 제공되지 않습니다. 시간이 지남에 따라 관련 민원 사례가 점점 더 오래될 것이기 때문에, 이것이 최근 민원 사례를 살펴볼 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다.
과거 서브프라임 모기지 사기 사례를 고려할 때, 차용인 부당 대우는 소수 민족과 저소득층에 대한 차별일 수 있지만, 소비자금융보호국(CFPB)은 민원 기록에 민족이나 소득 수준을 포함하지 않습니다. 우편번호를 기준으로, 우편번호 집계 지역 통계를 통해 해당 인구 조사 지역과 매칭할 수 있습니다. 지역 경제 상황에 따라 역모기지와 순모기지의 가능성에 대한 의문을 제기할 수 있습니다. 역모기지 및 순모기지 차용인의 민원 유형은...
소수민족 비율이 높은 지역에서 역모기지와 순모기지의 발행 차이. 고소득층 또는 부동산 가치 지역의 발행 차이. 첫 번째 간단한 확인은 총 40만 건의 모기지 민원에서 역모기지 발행 확률에 대한 로지스틱 회귀 분석을 수행하는 것입니다. 우편번호별 흑인 비율, 히스패닉 비율, 우편번호별 조정 주택 가격, 그리고 우편번호별 조정 중위소득을 포함할 수 있습니다. 이 중 두 가지 민족 변수는 전혀 예측하지 못합니다. 높은 부동산 가치와 고소득은 역모기지의 예측 변수입니다. 역모기지는 빈곤층을 겨냥한 정책은 아니지만, 왜 문제가 될까요? 이를 파악하는 한 가지 방법은 보고된 주요 문제들을 살펴보는 것입니다. 소비자금융보호국(CFPB)은 이러한 문제들을 매우 잘 설명하고 있으며, 사람들은 목록에서 해당 문제들을 쉽게 찾을 수 있습니다.
순방향 모기지의 경우, 사람들은 상환, 재협상, 금리에 대해 가장 많은 불만을 제기합니다. 역방향 모기지의 경우, 가장 중요한 문제는 상환에 어려움을 겪는다는 것입니다. 자, 그럼요? 왜 모기지 상환에 어려움을 겪어야 할까요? 그냥 "돈을 가져오면 어머니께서 빌린 모기지를 갚겠습니다."라고 말하는 것뿐입니다. 하지만 현실은 그렇지 않은 것 같습니다. 현재로서는 인종 구성이나 경제적 구성 변수가 역방향 모기지와 순방향 일반 모기지 관련 불만을 크게 구분하지 않는다는 것을 알고 있습니다. 불만 제기 내러티브의 구조를 살펴보면, 점수나 단어 군집에 많은 시간을 들이지 않더라도 순방향 모기지와 역방향 모기지에 대해 서로 다른 내러티브를 얻게 됩니다. 순방향 모기지, 즉 일반 모기지의 경우, 첫 번째 군집에는 거의 전적으로 대출 기관의 이름만 포함되어 있습니다. 썩 유쾌한 이야기는 아닙니다. 두 번째 군집은 계좌 및 에스크로 서비스 관련 문제를 반영하는 것 같습니다. 즉, 제 납부금이 기록되었는지, 세금과 보험료를 제대로 징수했는지 여부입니다. 클러스터 3은 대출 기관이나 서비스 담당자와의 의사소통에 관한 것입니다.
역모기지의 경우, 첫 번째 클러스터는 대출 기관과 거래, 즉 금전적 인출과 인출을 모두 언급합니다. 두 번째 클러스터는 보험에 대한 불만과 우려, 즉 보험의 인정 여부와 모기지 회사가 자사 보험사에 보험을 가입했는지 여부에 대한 불만을 나타냅니다. 세 번째 클러스터는 대출 기관과의 소통에 대한 불만을 반영하는 것으로 보입니다. 더 많은 클러스터를 명시하기 위해 약간 다른 불만이 제기된다면, 더 확실하거나 해석 가능한 클러스터링은 아니지만 다른 클러스터링이 생성될 수 있습니다.
단어 구름을 보면, 단어 구름은 언제나 재밌습니다. 이 경우에도 거의 비슷하게 보입니다. 불만 사항들이 있는데, 이 불만 사항들에서 핵심 단어들은 '좋음', '효과적임', '훌륭함', '최고', '더 좋음', '적절함', '만족스러움'입니다. 네, 문제, 잘못, 나쁨, 그리고 불행함은 있지만, 우리는 여기서 무슨 일이 일어나고 있는지 제대로 파악하지 못합니다. 부정적으로 평가된 글에서 분노와 비판을 읽을 수 있습니다. 사람들은 자신들이 전문적이지 못하다고, 그들의 무능함은 완전히 용납할 수 없다고, 또는 이 회사는 최악이라고, 또는 NFCU와 직원들의 이번 경험에서 한결같이 불만족스러운 행동이라고 말합니다. 그것이 바로 불행입니다.
우리는 감정에 대해 점수가 매겨진 텍스트를 살펴볼 수 있습니다. 이제 0에서 마이너스 50 사이의 점수가 매겨진 텍스트에서 몇 가지 표현을 살펴보겠습니다. 마이너스 70도 아니고, 마이너스 80도 아닙니다. 전체 텍스트에서 마이너스 50이므로 적당히 부정적입니다. 주택 소유자는 법적으로 또는 정신적으로 법적 계약을 체결할 수 없었습니다. 저는 이해관계의 승계자이자 대출을 받지 않는 배우자로서의 제 지위에 대해 문의하려고 했습니다. 불행히도 저는 그들의 프로그램에 해당하지 않는다고 들었습니다. 그러나 변호사와 상담한 후, 저는 대출을 받지 않는 적격 배우자 자격이 있다는 것을 알게 되었습니다. 여기서는 남편이 돌아가신 후, 그 집에서 살 권리에 대해 이야기하고 있습니다. 제 어머니의 집입니다. 어머니는 돌아가시기 전에 역순 모기지 솔루션으로 역순 모기지를 했습니다. 어머니가 돌아가신 후, 저희는 역순 모기지 솔루션에 연락하여 계정을 정리하기 위한 세부 정보와 상환 정보를 얻으려고 했습니다. 저희는 계정에 없고 정보를 얻을 수 없다고 들었습니다. 또 다른 사례는, 서류가 계속 분실되어 1년 동안 여러 번이나 필요한 서류를 협상하고 제출한 후, 제 모기지 브로커에게 더 이상 은행이 아니라고 하면서 모든 서류를 새 대출 기관에 다시 제출하라고 했지만, 아무런 응답도 없었습니다. 누군가 새 모기지를 사서 어머니 집에 새 모기지를 얹고 기존 모기지를 갚으려 하는데, 소용이 없었습니다.
마지막으로, AAG는 어머니의 역모기지에 대한 신용 한도에 추가로 X천 달러를 승인했습니다. 기록된 서명은 어머니의 서명이 아닙니다. AAG에서 쉽게 확인할 수 있을 것입니다. 어머니는 첫 번째 승인 당시 병원에 계셨기 때문에 이 서류에 서명하고 팩스로 보낼 수 없었을 것입니다. 좀 불편하게 들리시겠지만, 여기서 발견되는 것은 이러한 표현들이 전통적이고 감정적으로 격앙된 언어를 사용하지 않는다는 것입니다. 이는 매우 부정적인 사건입니다. 가장 부정적인 표현은 노골적인 표현으로 분노와 반감을 표현합니다. 비전문적이고, 불쾌하고, 그런 모든 것들입니다. 가장 부정적인 표현은 일반적으로 중립적인 언어로 표현되지만 손실에 대한 명확한 의미를 전달합니다. 종결을 위해 경매 일정을 정합니다. 유족에게 압류 절차에 대한 통지가 없습니다. 대출 기관은 유족의 법적 또는 재산 관리 대리인을 인정하지 않습니다. 배우자를 변심 모기지 문서에서 제외하거나 제외합니다. 서류 재송이 필요합니다. 이러한 모든 결과 표현, 예를 들어 종결에 대한 일정 강제 적용을 모두 더하더라도 불행 조건의 영향력보다 크지 않습니다.
어쩌면 이 문제를 해결할 방법이 있을지도 모릅니다. 네 가지 주제로 나누어 용어를 단수 분해하면 손실과 비난, 관료적 어려움, 법적 문제, 좌절과 같은 개념을 얻을 수 있습니다. 이를 부정적 감정과 긍정적 감정의 평균 점수와 매핑합니다.
부정적인 감정 평균 점수가 가족들이 직면한 민주적 장애물의 축에 직접적으로 위치한다는 것을 발견했습니다. 손실 벡터와 법적 문제는 양측의 부정적인 감정에 의해 나뉩니다. 감정을 사용하여 좋거나 나쁜 반응을 표시하고 싶지만, 표현이 명확하다면 쉽게 할 수 있습니다. 이혼 분쟁에서 부정적인 반응과 나쁜 결과가 모두 같은 언어로 표현된다고 상상해 보세요. 하지만 언어가 불법적인 청구처럼 의도적으로 측정될 때, 주택 상실, 압류, 강제 퇴거와 같은 충분한 사건을 수집하여 감정 집계를 나쁜 단어에서 나쁜 결과로 극적으로 바꾸기는 어렵습니다. 하지만 보시다시피, 우리는 그것들을 함께 매핑할 수 있습니다. 생존한 배우자와 상속인들이 역모기지 업계, 특히 그들의 대리인을 상대할 때 심하게 소외되고 지적되는 것은 피할 수 없는 일입니다. 적절한 기술을 갖춘 변호사와 회계사 등 지지자들은 고객을 대리하는 데 어려움을 겪고 있으며, 많은 사람들에게 역모기지는 집을 훔치는 수단이 되어 왔습니다. 감사합니다.
