リバースモーゲージ業者に対する訴訟を検討している消費者擁護団体は、高齢の借り手とその相続人に対する敵対的な扱いを特定しました。消費者金融保護委員会（CFPB）は公式の苦情を収集し、分析ファイルを提供しています（2024年末時点）。
借り手のリバースモーゲージは、税金や評価額の未払い、保険料の未払い、または物件の維持管理の不履行により差し押さえられる可能性があります。借り手がリバースモーゲージの手続きに不慣れな場合、こうした支払い不履行はよく発生します。残された配偶者がリバースモーゲージの返済を滞納している場合、滞納は差し押さえの対象となります。– 元の借り手が死亡または退去した後、配偶者が自宅に住み続ける権利が事実上無効になります。リバースモーゲージの借り手は、住宅を売却または借り換えてローンを返済できない場合、相続人が多額の住宅資産を失う可能性があります。世代間の富の格差を解消するためには、予防可能なリバースモーゲージによる差し押さえ件数を減らすことが重要です。
本調査では、4,801件のリバースモーゲージと409,838件の通常の住宅ローンに関するCFPB（消費者保護局）への苦情を調査しました。リバースモーゲージの借り手は、会社とのコミュニケーション、申請手続きの問題、ローンの返済、差し押さえ、そして不十分な決済情報開示に関する苦情の割合が、通常の住宅ローンの2倍以上であることがわかりました。
JMPテキスト分析は、借り手の経験に関する概念クラスターを特定するために用いられます。潜在意味分析は、リバースモーゲージとフォワードモーゲージの借り手の間で、非常に異なる実質的ベクトルを特定します。最終的に、概念ベクトルによってフラグ付けされた直接引用を拾い上げることは、中立的な読者を涙で泣かせる可能性があります。
こんにちは、ラリー・ニッツです。ハワイ大学の政治学教授です。私は職業人生を通して、政治と経済の境界領域に携わってきました。私たちのインスピレーションの源は、多くの場合、市場、アダム・スミスです。しかし、彼が『国富論』とは別に『道徳感情論』という著書を書いたことは、ほとんど忘れられています。アダムは市場のためのマニュアルを書き、統一商事法典の初期版のマニュアルも書きました。彼は取引の公正さ、計算の完全性、契約の履行可能性を重視していました。消費者金融保護委員会は、米国の人々が金融機関と取引する際に、不適切な取引、履行不能な取引、誠実さに欠ける行為、あるいは悪質な行為から保護することを目的として設立されました。設立以来、消費者金融保護委員会は約250万件の消費者苦情を収集しました。そのうち40万件は住宅ローン業者に関する苦情、4800件はリバースモーゲージ業者に関する苦情でした。 CFPBのデータは停止しました。これは、時が経つにつれてどんどん古くなるため、最近の苦情事例を調査する最後の機会になるかもしれません。
過去のサブプライム住宅ローン詐欺を踏まえると、借り手への不当な扱いは少数民族や貧困層に対する差別である可能性がありますが、CFPB（消費者信用局）の苦情記録には民族や所得状況は記載されていません。郵便番号で、郵便番号集計地域統計を用いて、各住民を国勢調査区と照合することができます。地域の経済状況から、リバースモーゲージとフォワードモーゲージのどちらが利用される可能性が高いかという疑問が生じます。リバースモーゲージとフォワードモーゲージの借り手からの苦情の性質は…
少数民族の多い地域におけるリバースモーゲージとフォワードモーゲージの問題の違い。高所得地域や不動産価格の高い地域における問題の違い。まずは、住宅ローンに関する苦情を抱える総人口40万件を対象に、リバースモーゲージの利用確率についてロジスティック回帰分析を行うとどうなるか。この分析には、郵便番号別の黒人の割合、郵便番号別のヒスパニックの割合、郵便番号別の調整済み住宅価格、郵便番号別の調整済み中央値所得を含めることができます。これらのうち、2つの民族変数は全く予測に寄与しません。高い不動産価格と高所得はリバースモーゲージの予測因子です。リバースモーゲージは貧困層を狙ったものではありませんが、なぜ問題なのでしょうか？これを把握する一つの方法は、報告されている主要な問題を見ることです。CFPB（消費者保護局）はこれらの問題を非常に分かりやすくコード化しているので、私たちのリストから拾い上げることができます。
フォワードモーゲージの場合、返済、再交渉、金利に関する苦情が最も多く寄せられています。リバースモーゲージの場合、最も大きな、そして最も重要なのは、返済に苦労していることです。一体なぜ住宅ローンの返済に苦労する必要があるのでしょうか？「お金を持ってこれば、母が借りた住宅ローンを返済できます」と言っているだけです。しかし、実際にはそうではないようです。現時点では、民族構成や経済構成といった変数は、通常のリバースモーゲージとフォワードモーゲージに関する苦情をあまり区別しないことが分かっています。苦情の記述構造に目を向けてみましょう。スコアや単語クラスターに多くの時間を費やすことなく、フォワードモーゲージとリバースモーゲージでは異なる記述が得られます。フォワードモーゲージ、つまり通常の住宅ローンの場合、最初のクラスターにはほぼ貸し手の名前だけが含まれています。これは好ましい状況ではありません。2番目のクラスターは、会計やエスクローサービスに関する問題を反映しているようです。つまり、私の支払いは記録され、税金や保険料は徴収されたのでしょうか？クラスター 3 は、貸し手またはサービス エージェントとのコミュニケーションについて触れています。
リバースモーゲージの場合、最初のクラスターは貸し手と取引、つまり金銭の引き出しの両方に言及しています。2番目のクラスターは保険に関する不満と懸念のレベルを表しており、具体的には保険が認められているかどうか、そして住宅ローン会社が自社の保険会社に保険を付帯しているかどうかです。クラスター3は貸し手に対する不満のコミュニケーションを反映しているようです。より多くのクラスターを特定するために、苦情の種類を少し変更すると、異なるクラスターが形成される可能性がありますが、より信頼性が高く、解釈しやすいクラスターにはならないでしょう。
ワードクラウドを見ると、いつも面白いものですよね。今回の場合、ワードクラウドはどれも似たようなものばかりです。不満の声が並んでいて、その中でよく使われる言葉は「良い」「機能している」「素晴らしい」「最高」「より良い」「適切」「満足」などです。確かに問題や間違い、悪い、そして残念な点もありますが、ここで何が起こっているのか、私たちにはよく理解できません。マイナス評価の文章から、怒りや批判を読み取ることができます。人々は「プロ意識に欠けている」「無能さは全く許容できない」「ここは最悪の会社だ」「NFCUとその従業員の対応は、今回の経験において一貫して不満足だった」などと言っています。これが不満です。
感情スコアが付けられたテキストを見てみましょう。では、0からマイナス50のスコアが付けられたテキストからいくつかの表現を取り上げてみましょう。マイナス70でもマイナス80でもありません。テキスト全体でマイナス50なので、中程度に否定的です。住宅所有者は、法的に、または精神的に法的契約を締結する能力がありませんでした。私は、利害承継人および借入非対象配偶者としての自分のステータスについて問い合わせようとしました。残念ながら、私はそのプログラムの資格がないと言われました。しかし、弁護士に相談した後、私は借入非対象配偶者としての資格があることを知りました。ここでは、夫が亡くなった後、その後に家に住む権利について話しているのです。私の母の家です。彼女は生前にリバースモーゲージソリューションズでリバースモーゲージをしていました。彼女が亡くなったとき、私たちはリバースモーゲージソリューションズに連絡し、口座を清算するための詳細と返済情報を入手しようとしました。私たちは口座に登録されていないので情報を得ることはできないと言われました。もう一つの例です。書類が紛失し続けたため、1年間交渉を重ね、必要な書類を何度も提出した後、住宅ローンブローカーに「もう銀行ではないので、新しい金融機関に全て再提出するように」と言われました。しかし、その通りにしましたが、何の反応もありませんでした。誰かが新しい住宅ローンを組もうとしているのです。母の家に新しい住宅ローンを組んで、古いローンを返済しようとしているのに、うまくいかないのです。
最終的に、AAGは母のリバースモーゲージへの追加融資枠としてX千ドルを承認しました。登録されている署名は母のものではありません。これはAAGから簡単に確認できるはずです。最初の承認時に母は入院していたため、これらの書類に署名してファックス送信することはできなかったでしょう。少し不安な気持ちになりますが、ここで注目すべき点は、これらの表現が伝統的な感情的な言葉遣いをしていないことです。これらは非常にネガティブな出来事です。最もネガティブな表現は、怒りや非難を露骨に表現しています。非専門的、意地悪、その他諸々です。最もネガティブでない表現は、一般的に中立的な言葉遣いですが、損失の明確な意味合いを伝えています。決済については、競売のスケジュールが定められています。差し押さえ手続きについて家族に通知はありません。貸し手は家族の法的代理人または遺産管理人の代理を認めません。住宅ローンの書類から配偶者を削除または除外します。書類の再送付が必要です。これらの結果表現、例えば決済のスケジュール強制などをすべて加えても、不満に関する条項の影響を上回ることはありません。
これを絞り込む方法があるかもしれません。用語を4つのトピックに分解すると、「損失と非難」「官僚的な課題」「法的問題」「フラストレーション」といった概念が得られます。これを、ネガティブな感情とポジティブな感情の平均スコアと合わせてマッピングします。
否定的な感情の平均スコアは、家族が直面する民主主義のハードルの軸と正反対に傾いていることがわかりました。損失ベクトルと法的問題は、どちら側でも否定的な感情によって二分されています。感情を用いて良い反応と悪い反応を区別したいのですが、言葉が表現力豊かであれば、これは容易です。離婚をめぐる争いでは、悪い反応と悪い結果がすべて同じ言葉で表現されていると思います。しかし、違法な請求のように言葉が意図的に調整されると、住宅の喪失、差し押さえ、強制退去といった十分な事象を集めて、悪い言葉から悪い結果へと感情の集計を劇的に変化させることは困難です。しかし、ご覧いただいたように、それらを結び付けてマッピングすることは可能です。ここで避けられないのは、残された配偶者と相続人がリバースモーゲージ業界、特に代理人とのやり取りにおいて、ひどく疲弊し、批判されているということです。適切なスキルを持つ支援者である弁護士や会計士は、クライアントの代理権を奪われており、リバースモーゲージは多くの人にとって家を奪う手段となっています。ありがとうございます。
