Ciao, sono Larry Nitz. Sono professore di Scienze Politiche all'Università delle Hawaii. Per tutta la mia vita professionale mi sono occupato di questo confine tra politica ed economia. La nostra ispirazione è sempre stata, in molti casi, il mercato, Adam Smith. Ma dimentichiamo spesso che scrisse un altro libro, oltre a "La ricchezza delle nazioni", intitolato "Il sentimento morale". Adam scrisse un manuale per il mercato, e scrisse un manuale per la prima versione dell'Uniform Commercial Code. Si preoccupava che le transazioni fossero corrette, che i conteggi fossero completi, che i contratti fossero eseguibili. Il Consumer Financial Protection Board è stato creato per aiutare i cittadini degli Stati Uniti nelle loro transazioni con le istituzioni finanziarie, proteggendoli da transazioni mal concepite, transazioni che non potevano essere eseguite, comportamenti poco onesti o semplicemente cattiverie. Nel corso della sua vita, il Consumer Financial Protection Board ha raccolto circa due milioni e mezzo di reclami da parte dei consumatori. Quattrocentomila di questi riguardavano istituti di credito ipotecario. Quarantamila di questi riguardavano istituti di credito ipotecario inverso. I dati del CFPB sono cessati. Questa potrebbe essere l'ultima opportunità per esaminare i casi di reclamo attuali, perché col tempo diventeranno sempre più datati.
Alla luce delle passate truffe sui mutui subprime, il maltrattamento dei mutuatari potrebbe essere discriminatorio nei confronti delle minoranze e delle persone più povere, ma il CFPB non tiene traccia dell'etnia o dello stato di reddito nei registri dei reclami. In base al codice postale, possiamo abbinare le persone al loro distretto censuario tramite le statistiche dell'area di tabulazione del codice postale. Possiamo sollevare dubbi sulla probabilità di mutui inversi rispetto a mutui a termine in base all'economia del quartiere. La natura dei reclami da parte dei mutuatari di mutui inversi e a termine...
Differenze di emissione per mutui inversi e a termine nelle aree ad alta presenza di minoranze. Differenze di emissione nelle aree ad alto reddito o con immobili di valore elevato. Il primo rapido controllo è che, se eseguiamo una regressione logistica sulla probabilità di avere un mutuo inverso sulla popolazione totale di 400.000 reclami di mutuo, possiamo includere la percentuale di neri per codice postale, la percentuale di ispanici per codice postale, il valore immobiliare rettificato per codice postale e il reddito mediano rettificato per codice postale. Di questi, le due variabili etniche non predicono assolutamente nulla. Elevati valori immobiliari e redditi elevati sono fattori predittivi dei mutui inversi. I mutui inversi non sono un bersaglio per colpire i poveri, ma perché rappresentano un problema? Un modo per coglierlo è esaminare i principali problemi segnalati, e il CFPB li codifica piuttosto bene, quindi le persone possono individuarli dalla nostra lista.
Per i mutui forward, le persone presentano la maggior parte delle lamentele sui pagamenti, sulla rinegoziazione, sui tassi. Per i mutui reverse, il problema più grande, quello che conta, è che le persone hanno difficoltà a estinguerli. Ora, cosa succede? Perché dovresti avere difficoltà a estinguere un mutuo? Stai solo dicendo: "Fammi portare i soldi e salderò il mutuo che mia madre ha preso in prestito". Ma non sembra funzionare proprio così. Sappiamo, a questo punto, che nessuna delle variabili di composizione etnica o di composizione economica distingue molto tra i reclami sui mutui reverse e forward normal emessi. Se ci occupiamo della struttura delle narrazioni dei reclami. Senza perdere troppo tempo sui punteggi e sui cluster di parole, per i mutui forward e reverse, otteniamo narrazioni diverse. Per i mutui forward, i mutui regolari, il primo cluster contiene quasi esclusivamente i nomi degli istituti di credito. Non è lusinghiero. Il secondo cluster sembra riflettere problemi con i conti e i servizi di deposito a garanzia. Cioè, il mio pagamento è stato registrato e hanno riscosso denaro per le tasse e l'assicurazione? Il cluster 3 riguarda le comunicazioni con il prestatore o l'agente di servizio.
Per i mutui ipotecari inversi, il primo cluster menziona sia i finanziatori che le transazioni, ovvero i prelievi monetari e i prelievi di denaro. Il secondo cluster esprime un livello di insoddisfazione e preoccupazione riguardo all'assicurazione, ovvero se l'assicurazione è riconosciuta e se la compagnia di mutui ha stipulato l'assicurazione con la propria compagnia. Il cluster 3 sembra riflettere le comunicazioni di insoddisfazione con un finanziatore. Un insieme leggermente diverso di reclami, per la specificazione di un numero maggiore di cluster, potrebbe produrre raggruppamenti diversi, ma non più affidabili o interpretabili.
Possiamo guardare la nuvola di parole, e le nuvole di parole sono sempre divertenti. In questo caso, sembrano più o meno uguali. Abbiamo una serie di reclami, e in questi reclami, le parole chiave sono buono, funzionante, ottimo, migliore, migliore, appropriato, soddisfatto. Sì, ci sono problemi, e sbagliato, e cattivo, e sfortunatamente, ma non abbiamo un'idea precisa di cosa stia succedendo. Possiamo leggere rabbia e giudizio nel testo valutato negativamente. Le persone dicono di essere poco professionali e che la loro incompetenza è completamente inaccettabile, o che questa è la peggiore azienda, o che la condotta di NFCU e dei suoi dipendenti durante questa esperienza è uniformemente insoddisfacente. Questa è infelicità.
Possiamo esaminare il testo valutato in base al sentiment. Ora, prendiamo alcune espressioni dal testo con un punteggio compreso tra 0 e meno 50. Non è meno 70, né meno 80. È meno 50 sull'intero testo, quindi è moderatamente negativo. Il proprietario di casa non era legalmente o mentalmente in grado di stipulare alcun accordo legale. Ho cercato di informarmi sul mio status di successore in interesse e di coniuge non debitore. Purtroppo, mi è stato detto che non ho i requisiti per il loro programma. Tuttavia, dopo aver consultato un avvocato, ho scoperto di avere i requisiti per essere un coniuge idoneo non debitore. Qui stiamo parlando del diritto di vivere nella casa in seguito, dopo la morte di tuo marito. La casa di mia madre. Prima di morire, ha stipulato un mutuo inverso con Reverse Mortgage Solutions. Quando è morta, ci siamo rivolti a Reverse Mortgage Solutions, cercando di ottenere dettagli e informazioni sull'estinzione del debito. Ci è stato detto che non eravamo sul conto e che non potevamo avere informazioni. Un altro esempio: dopo un anno di trattative e di presentazione di tutta la documentazione richiesta più volte perché la pratica continuava a essere smarrita, dicono al mio mediatore creditizio che non sono più la banca e di inviare nuovamente tutto al nuovo istituto di credito, cosa che facciamo senza ottenere risposta. Ecco qualcuno che cerca di acquistare un nuovo mutuo, di accendere un nuovo mutuo sulla casa della mamma e di estinguere quello vecchio, e non funziona.
Infine, AAG ha autorizzato ulteriori Xmila dollari su una linea di credito per il mutuo inverso di mia madre. La firma in archivio non è di mia madre. Sarebbe facile verificarlo tramite AAG. Mia madre era in ospedale durante la prima autorizzazione, non avrebbe potuto firmare e inviare via fax questi moduli. Ora, questo suona un po' inquietante. Quello che troviamo qui è che queste espressioni non usano un linguaggio tradizionale, carico di emozioni. Si tratta di eventi piuttosto negativi. I più negativi esprimono rabbia e disapprovazione in termini espliciti. Non professionali, sgradevoli, eccetera. I meno negativi sono generalmente presentati in un linguaggio neutro, ma trasmettono chiare implicazioni di perdita. Per la chiusura, programma d'asta. Nessuna notifica alla famiglia delle procedure di pignoramento. Il creditore non riconoscerà la rappresentanza legale o esecutiva della famiglia. Rimozione o esclusione del coniuge dai documenti del mutuo per ripensamento. Reinvio obbligatorio della documentazione. L'aggiunta di tutte queste espressioni di risultato, ad esempio la forzatura del programma per la chiusura, non compensa l'influenza dei termini di infelicità.
Forse c'è un modo per legare tutto questo. Se prendiamo una scomposizione singolare in quattro argomenti dei termini, possiamo ottenere concetti come perdita e colpa, difficoltà burocratiche, problemi legali e frustrazione. Mappiamo tutto questo insieme ai punteggi medi del sentiment negativo e del sentiment positivo.
Abbiamo scoperto che i punteggi medi del sentimento negativo ricadono direttamente sull'asse degli ostacoli democratici affrontati dalle famiglie. Il vettore della perdita e le questioni legali sono divisi dal sentimento negativo su entrambi i lati. Vogliamo usare i sentimenti per segnalare reazioni positive o negative, ma finché il linguaggio è espressivo, è facile farlo. Immagino che in una controversia su un divorzio, le reazioni negative e i risultati negativi siano tutti espressi nella stessa lingua. Ma quando il linguaggio diventa intenzionalmente misurato, come le richieste di risarcimento illecite, è difficile raccogliere abbastanza eventi, perdita della casa, pignoramento, espulsione forzata, per spostare drasticamente il conteggio del sentimento dalle parole negative ai risultati negativi. Ma possiamo mapparli insieme, come avete visto. È inevitabile che i coniugi e gli eredi superstiti siano gravemente disorientati e concentrati nel settore dei mutui inversi, in particolare nei rapporti con i loro agenti. I sostenitori con le competenze appropriate, avvocati e commercialisti, vengono esclusi dalla rappresentanza dei propri clienti e i mutui inversi sono stati, per molte persone, un modo per rubare loro la casa. Grazie.
