Hallo, ich bin Larry Nitz, Professor für Politikwissenschaft an der Universität von Hawaii. Mein gesamtes Berufsleben habe ich mich mit dem Schnittpunkt von Politik und Wirtschaft beschäftigt. Unsere Inspiration war in vielen Fällen, insbesondere für den Markt, Adam Smith. Doch wir vergessen meist, dass er neben „Der Wohlstand der Nationen“ noch ein weiteres Buch mit dem Titel „Moralische Gefühle“ verfasst hat. Smith schrieb damit ein Handbuch für den Markt und zugleich eine Grundlage für die frühe Fassung des Uniform Commercial Code. Ihm war wichtig, dass Transaktionen fair, Abrechnungen vollständig und Verträge durchsetzbar sind. Das Consumer Financial Protection Board (CFPB) wurde gegründet, um Verbraucher in den Vereinigten Staaten bei ihren Transaktionen mit Finanzinstituten zu unterstützen und sie vor schlecht durchdachten, nicht durchsetzbaren, unlauteren oder einfach nur unlauteren Geschäftspraktiken zu schützen. Während seines Bestehens sammelte das CFPB rund zweieinhalb Millionen Verbraucherbeschwerden. 400.000 davon betrafen Hypothekengeber, 4.800 Anbieter von Umkehrhypotheken. Die Datenerhebung des CFPB ist eingestellt. Dies könnte die letzte Gelegenheit sein, aktuelle Beschwerdefälle zu prüfen, da diese mit der Zeit immer älter werden.
Angesichts der früheren Subprime-Hypothekenbetrügereien könnte die Misshandlung von Kreditnehmern Minderheiten und ärmere Bevölkerungsschichten diskriminieren. Das CFPB erfasst jedoch in seinen Beschwerdeakten weder ethnische Zugehörigkeit noch Einkommensstatus. Anhand der Postleitzahl können wir die Betroffenen mithilfe der Statistiken der Postleitzahlengebiete ihrem jeweiligen Zensusbezirk zuordnen. Wir können die Wahrscheinlichkeit von Umkehrhypotheken im Vergleich zu regulären Hypotheken in Abhängigkeit von der lokalen Wirtschaftslage untersuchen. Die Art der Beschwerden von Kreditnehmern mit Umkehrhypotheken und regulären Hypotheken…
Unterschiede bei der Problematik von Umkehrhypotheken und herkömmlichen Hypotheken in Gebieten mit hohem Anteil an Minderheiten. Unterschiede bei der Problematik in Gebieten mit hohem Einkommen oder hohen Immobilienwerten. Ein erster erster Test: Führen wir eine logistische Regression der Wahrscheinlichkeit einer Umkehrhypothek anhand aller 400.000 Hypothekenbeschwerden durch, können wir den Anteil der schwarzen Bevölkerung pro Postleitzahl, den Anteil der hispanischen Bevölkerung pro Postleitzahl, den bereinigten Immobilienwert pro Postleitzahl und das bereinigte Medianeinkommen pro Postleitzahl berücksichtigen. Die beiden ethnischen Variablen sagen dabei absolut nichts voraus. Hohe Immobilienwerte und hohes Einkommen hingegen sagen die Wahrscheinlichkeit einer Umkehrhypothek voraus. Umkehrhypotheken sind kein Instrument, um gezielt Arme zu treffen, aber warum stellen sie ein Problem dar? Eine Möglichkeit, dies zu erkennen, besteht darin, die häufigsten gemeldeten Probleme zu betrachten. Das CFPB (Consumer Financial Protection Bureau) erfasst diese recht übersichtlich; man kann sie leicht aus unserer Liste herausfiltern.
Bei regulären Hypotheken beschweren sich die meisten Kreditnehmer über die Rückzahlung, die Umschuldung und die Zinssätze. Bei umgekehrten Hypotheken hingegen ist der Hauptgrund, der entscheidende, die Zahlungsschwierigkeit. Aber warum sollte man überhaupt Probleme mit der Rückzahlung einer Hypothek haben? Man denkt doch: „Ich bringe das Geld auf und tilge die Hypothek meiner Mutter.“ So einfach ist es aber nicht. Wir wissen bereits, dass sich die Beschwerden über reguläre und umgekehrte Hypotheken kaum anhand der ethnischen oder wirtschaftlichen Zusammensetzung unterscheiden. Betrachten wir die Struktur der Beschwerden genauer: Ohne uns eingehend mit den einzelnen Kategorien und Wortclustern zu befassen, zeigen sich Unterschiede zwischen regulären und umgekehrten Hypotheken. Bei regulären Hypotheken besteht der erste Cluster fast ausschließlich aus den Namen der Kreditgeber. Das ist wenig schmeichelhaft. Der zweite Cluster scheint Probleme mit der Kontoführung und Treuhanddiensten widerzuspiegeln. Wurde meine Zahlung verbucht und wurden Steuern und Versicherungen abgeführt? Cluster 3 befasst sich mit der Kommunikation mit dem Kreditgeber oder dem Serviceagenten.
Bei Umkehrhypotheken bezieht sich die erste Gruppe sowohl auf Kreditgeber als auch auf Transaktionen, also Geldabhebungen. Die zweite Gruppe drückt Unzufriedenheit und Bedenken hinsichtlich der Versicherung aus, insbesondere ob diese anerkannt wird und ob das Hypothekeninstitut die Versicherung bei einem eigenen Versicherer abgeschlossen hat. Gruppe 3 scheint Unzufriedenheit in der Kommunikation mit einem Kreditgeber widerzuspiegeln. Eine leicht veränderte Auswahl an Beschwerden zur Unterteilung in eine größere Anzahl von Gruppen könnte zwar zu anderen, aber nicht unbedingt aussagekräftigeren oder besser interpretierbaren Clustern führen.
Wir können uns die Wortwolke ansehen, und Wortwolken sind immer interessant. In diesem Fall sehen sie alle sehr ähnlich aus. Wir haben eine Reihe von Beschwerden, und in diesen Beschwerden fallen vor allem Wörter wie gut, funktionierend, großartig, am besten, besser, angemessen und zufriedenstellend auf. Ja, es gibt Probleme, Fehler, Mängel und leider auch Bedauernswertes, aber wir haben kein wirkliches Bild davon, was hier vor sich geht. Wir können Wut und Verurteilung in den negativ bewerteten Text hineinlesen. Die Leute sagen, sie seien unprofessionell, ihre Inkompetenz sei völlig inakzeptabel, oder dies sei die schlechteste Firma, oder das Verhalten von NFCU und ihren Mitarbeitern während dieser Erfahrung sei durchweg unbefriedigend. Das ist Unzufriedenheit.
Wir können uns den Text ansehen, der hinsichtlich seiner Stimmungslage bewertet wurde. Betrachten wir nun einige Ausdrücke aus einem Text mit einer Bewertung zwischen 0 und -50. Es sind nicht -70, nicht -80. Der Gesamtwert liegt bei -50, was auf eine leicht negative Stimmung hindeutet. Der Hausbesitzer war rechtlich und geistig nicht in der Lage, einen Vertrag abzuschließen. Ich wollte mich nach meinem Status als Rechtsnachfolgerin und nicht kreditnehmende Ehepartnerin erkundigen. Leider wurde mir mitgeteilt, dass ich die Voraussetzungen für ihr Programm nicht erfülle. Nach Rücksprache mit einem Anwalt habe ich jedoch erfahren, dass ich als nicht kreditnehmende, berechtigte Ehepartnerin doch die Voraussetzungen erfülle. Hier geht es um das Recht, nach dem Tod meines Mannes im Haus zu wohnen. Es handelt sich um das Haus meiner Mutter. Sie hatte vor ihrem Tod eine Umkehrhypothek bei Reverse Mortgage Solutions aufgenommen. Nach ihrem Tod kontaktierten wir Reverse Mortgage Solutions, um Details und Informationen zur Tilgung des Kontos zu erhalten. Uns wurde mitgeteilt, dass wir nicht im Konto aufgeführt seien und daher keine Informationen erhalten könnten. Nach einem Jahr Verhandlung und mehrfacher Einreichung aller erforderlichen Unterlagen, weil die Akte immer wieder verloren ging, teilten sie meinem Hypothekenmakler mit, dass sie nicht mehr die Bank seien und ich alles erneut beim neuen Kreditgeber einreichen solle. Das taten wir, ohne eine Antwort zu erhalten. Da versucht jemand, eine neue Hypothek aufzunehmen, um das Haus seiner Mutter abzulösen und die alte abzubezahlen – und es funktioniert einfach nicht.
Schließlich genehmigte AAG zusätzliche X Tausend Dollar auf einem Kreditrahmen für die Umkehrhypothek meiner Mutter. Die hinterlegte Unterschrift stammt nicht von meiner Mutter. Dies ließe sich leicht bei AAG überprüfen. Meine Mutter war während der ersten Genehmigung im Krankenhaus und hätte diese Formulare nicht unterschreiben und faxen können. Das klingt nun etwas beunruhigend. Auffällig ist, dass diese Formulierungen keine traditionelle, emotional aufgeladene Sprache verwenden. Es handelt sich um ziemlich negative Ereignisse. Die negativsten Formulierungen drücken Wut und Missbilligung in expliziten Worten aus. Unprofessionell, unverschämt, all das. Die weniger negativen Formulierungen sind in der Regel neutral formuliert, vermitteln aber deutliche Verluste. Zum Beispiel: Termin für die Zwangsversteigerung. Die Familie wird nicht über das Zwangsversteigerungsverfahren informiert. Der Kreditgeber erkennt die Vertretung durch den Rechtsbeistand oder den Nachlassverwalter der Familie nicht an. Der Ehepartner wird aus den Unterlagen zur Umkehrhypothek entfernt oder ausgeschlossen. Die Unterlagen müssen erneut zugesandt werden. All diese Formulierungen, wie beispielsweise die erzwungene Zwangsversteigerung, wiegen den Einfluss der negativen Formulierungen nicht auf.
Vielleicht lässt sich das genauer eingrenzen. Wenn wir die Begriffe in vier Kategorien unterteilen, erhalten wir Konzepte wie Verlust und Schuldzuweisung, bürokratische Hürden, rechtliche Probleme und Frustration. Diese stellen wir den Mittelwerten der negativen und positiven Stimmung gegenüber.
Wir stellen fest, dass die durchschnittlichen Werte der negativen Stimmungslage direkt mit den demokratischen Hürden korrelieren, denen Familien begegnen. Der Verlustvektor und die rechtlichen Probleme werden durch negative Stimmungslage auf beiden Seiten gespalten. Wir möchten Stimmungsanalysen nutzen, um positive oder negative Reaktionen zu kennzeichnen, und solange die Sprache ausdrucksstark ist, ist dies problemlos möglich. Ich stelle mir vor, dass in einem Scheidungsstreit die negativen Reaktionen und die negativen Folgen in derselben Sprache ausgedrückt werden. Wenn Sprache jedoch gezielt gemessen wird, beispielsweise im Zusammenhang mit illegalen Ansprüchen, ist es schwierig, genügend Ereignisse – wie Hausverlust, Zwangsversteigerung oder erzwungener Auszug – zu erfassen, um die Stimmungslage deutlich von negativen Worten hin zu negativen Folgen zu verschieben. Aber wir können sie, wie Sie gesehen haben, zusammen darstellen. Es ist unbestreitbar, dass überlebende Ehepartner und Erben in der Branche der umgekehrten Hypotheken, insbesondere im Umgang mit ihren Vermittlern, stark benachteiligt und angegriffen werden. Unterstützer mit den entsprechenden Fähigkeiten, Anwälte und Steuerberater, werden von der Vertretung ihrer Mandanten ausgeschlossen, und umgekehrte Hypotheken sind für viele Menschen zu einem Mittel geworden, ihnen ihr Zuhause zu stehlen. Vielen Dank.
