Bonjour, je suis Larry Nitz. Je suis professeur de sciences politiques à l'Université d'Hawaï. Toute ma carrière professionnelle a été consacrée à l'étude des interactions entre la politique et l'économie. Notre source d'inspiration pour le marché a souvent été Adam Smith. Mais on oublie généralement qu'il a écrit un autre ouvrage, outre La Richesse des nations, intitulé Le Sentiment moral. En réalité, Adam Smith a rédigé un manuel du marché, ainsi qu'un manuel pour la première version du Code de commerce uniforme (Uniform Commercial Code). Il se souciait de l'équité des transactions, de l'exhaustivité des comptes et de la validité des contrats. Le Bureau de protection financière des consommateurs (Consumer Financial Protection Board, ou CFPB) a été créé pour aider les consommateurs américains dans leurs transactions avec les organismes financiers, afin de les protéger contre les transactions mal conçues, les transactions impossibles à exécuter, les pratiques douteuses ou tout simplement la malhonnêteté. Durant son existence, le CFPB a traité environ deux millions et demi de plaintes de consommateurs. Parmi celles-ci, 400 000 concernaient des prêteurs hypothécaires et 4 800 des prêteurs de prêts hypothécaires inversés. Les données du CFPB ne sont plus collectées. Il s'agit peut-être de la dernière occasion d'examiner les dossiers de plaintes récents, car ils deviendront de plus en plus anciens avec le temps.
Compte tenu des précédentes escroqueries liées aux prêts hypothécaires à risque, les mauvais traitements infligés aux emprunteurs peuvent être discriminatoires envers les minorités et les personnes les plus démunies. Or, le CFPB ne dispose d'aucune information sur l'origine ethnique ou le niveau de revenu dans ses dossiers de plaintes. Grâce aux statistiques de recensement par code postal, nous pouvons associer les personnes à leur district de recensement. Nous pouvons ainsi nous interroger sur la probabilité de recourir à des prêts hypothécaires inversés plutôt qu'à des prêts hypothécaires classiques, en fonction du contexte économique local. La nature des plaintes déposées par les emprunteurs de prêts hypothécaires inversés et classiques…
Différences entre les prêts hypothécaires inversés et classiques dans les zones à forte concentration de minorités. Différences également dans les zones à revenus élevés ou à forte valeur immobilière. Une première vérification rapide consiste à effectuer une régression logistique sur la probabilité de contracter un prêt hypothécaire inversé parmi les 400 000 plaintes relatives aux prêts hypothécaires. On peut inclure la proportion de personnes noires et hispaniques par code postal, la valeur immobilière ajustée par code postal et le revenu médian ajusté par code postal. Parmi ces variables, les deux variables ethniques ne sont absolument pas prédictives. En revanche, les valeurs immobilières et les revenus élevés sont des facteurs prédictifs de prêts hypothécaires inversés. Ces prêts ne sont pas conçus pour cibler les populations pauvres, mais pourquoi posent-ils problème ? Une façon d'y voir plus clair est d'examiner les principaux problèmes signalés, que le CFPB répertorie de manière claire et accessible.
Pour les prêts hypothécaires classiques, les plaintes les plus fréquentes concernent les paiements, les renégociations et les taux. Concernant les prêts hypothécaires inversés, le principal problème, celui qui compte vraiment, est la difficulté à les rembourser. Or, comment est-ce possible ? Pourquoi aurait-on des difficultés à rembourser un prêt hypothécaire ? On pourrait penser : « Je vais trouver l’argent et rembourser le prêt de ma mère. » Mais la réalité est plus complexe. À ce jour, nous savons que les variables liées à la composition ethnique ou économique ne permettent pas de distinguer significativement les plaintes concernant les prêts hypothécaires classiques et inversés. Si l’on s’intéresse à la structure des plaintes, sans s’attarder sur les scores et les regroupements de mots, on constate des différences entre les prêts hypothécaires classiques et inversés. Pour les prêts hypothécaires classiques, le premier groupe de mots contient presque exclusivement le nom des prêteurs. Ce n’est pas flatteur. Le deuxième groupe semble refléter des problèmes avec les comptes et les services de séquestre : mon paiement a-t-il été enregistré ? Les taxes et l’assurance ont-elles été prélevées ? Le troisième groupe de travail aborde les communications avec le prêteur ou l'agent de gestion.
Concernant les prêts hypothécaires inversés, le premier groupe de plaintes mentionne à la fois les prêteurs et les transactions, c'est-à-dire les retraits d'argent. Le deuxième groupe exprime un certain mécontentement et des inquiétudes quant à l'assurance, notamment quant à sa reconnaissance et à la souscription d'une assurance par la société de prêt auprès de son propre assureur. Le troisième groupe semble refléter un mécontentement lié aux échanges avec le prêteur. Une analyse légèrement différente des plaintes, portant sur un plus grand nombre de groupes, pourrait aboutir à des regroupements différents, mais pas plus fiables ni plus faciles à interpréter.
On peut analyser le nuage de mots, et c'est toujours intéressant. Ici, ils se ressemblent beaucoup. On y trouve une série de plaintes, et les mots les plus fréquents sont : bon, fonctionnel, excellent, meilleur, approprié, satisfait. Certes, il y a des problèmes, des erreurs, des choses regrettables, mais on ne comprend pas vraiment ce qui se passe. On peut percevoir de la colère et du jugement dans les textes ayant reçu une évaluation négative. Les gens disent qu'ils ne sont pas professionnels, que leur incompétence est totalement inacceptable, ou que c'est la pire entreprise, ou encore que le comportement de NFCU et de ses employés durant cette expérience a été globalement insatisfaisant. C'est du mécontentement.
Nous pouvons analyser le texte dont le sentiment a été évalué. Prenons quelques expressions extraites d'un texte dont le score se situe entre 0 et -50. Ce n'est ni -70, ni -80. Le score global est de -50, ce qui indique un sentiment modérément négatif. Le propriétaire n'avait ni la capacité juridique ni la capacité mentale de conclure un quelconque accord légal. J'ai cherché à me renseigner sur mon statut d'ayant droit et de conjoint non emprunteur. Malheureusement, on m'a répondu que je ne remplissais pas les conditions requises par leur programme. Cependant, après avoir consulté un avocat, j'ai appris que je remplissais les conditions requises en tant que conjoint éligible non emprunteur. Il s'agit ici du droit de vivre dans la maison après le décès de votre mari. La maison de ma mère. Elle avait souscrit un prêt hypothécaire inversé auprès de Reverse Mortgage Solutions avant son décès. À son décès, nous avons contacté Reverse Mortgage Solutions pour obtenir des informations sur le remboursement et le solde du compte. On nous a répondu que nous n'étions pas parties prenantes et que nous ne pouvions donc pas obtenir d'informations. Après un an de négociations et l'envoi répété de tous les documents nécessaires (le dossier étant constamment égaré), ils annoncent à mon courtier hypothécaire qu'ils ne sont plus la banque en charge et qu'il faut tout renvoyer au nouvel organisme prêteur. Ce que nous faisons, sans succès. Voilà quelqu'un qui essaie de contracter un nouveau prêt hypothécaire pour rembourser l'ancien prêt de sa mère, et ça ne marche pas.
Finalement, AAG a autorisé un montant supplémentaire de X milliers de dollars sur la ligne de crédit du prêt hypothécaire inversé de ma mère. La signature figurant dans le dossier n'est pas celle de ma mère. Il serait facile de le vérifier auprès d'AAG. Ma mère était hospitalisée lors de la première autorisation et n'aurait donc pas pu signer ni faxer ces formulaires. C'est plutôt inquiétant. On constate ici que ces formulations n'emploient pas un langage traditionnel et chargé d'émotion. Il s'agit d'événements plutôt négatifs. Les plus négatives expriment la colère et la désapprobation en termes explicites : non professionnel, désagréable, etc. Les moins négatives sont généralement présentées dans un langage neutre, mais sous-entendent clairement une perte. Pour la clôture, calendrier des ventes aux enchères. Aucun préavis à la famille concernant la procédure de saisie. Le prêteur refuse de reconnaître la représentation légale ou successorale de la famille. Suppression ou exclusion du conjoint des documents relatifs au prêt hypothécaire inversé. Renvoi obligatoire des documents. L'ajout de toutes ces formulations, comme « calendrier imposé pour la clôture », ne compense pas l'impact des termes exprimant le mécontentement.
Il existe peut-être un moyen de clarifier la situation. En décomposant les termes en quatre thèmes principaux, on obtient des concepts tels que la perte et la responsabilité, les obstacles bureaucratiques, les problèmes juridiques et la frustration. On met ensuite ces concepts en parallèle avec les scores moyens des sentiments positifs et négatifs.
Nous constatons que les scores moyens de sentiment négatif se situent précisément sur l'axe des obstacles démocratiques rencontrés par les familles. Le vecteur de perte et les problèmes juridiques sont divisés par un sentiment négatif de part et d'autre. Nous souhaitons utiliser les sentiments pour identifier les réactions positives ou négatives, et tant que le langage est expressif, cela est facile à faire. J'imagine que dans un conflit lié à un divorce, les réactions négatives et les conséquences négatives s'expriment dans le même langage. Mais lorsque le langage est intentionnellement mesuré, comme dans le cas de revendications illégales, il est difficile de recueillir suffisamment d'événements – perte du logement, saisie immobilière, expulsion – pour faire basculer significativement les scores de sentiment, passant des mots négatifs aux conséquences négatives. Mais nous pouvons les mettre en relation, comme vous l'avez vu. Il est indéniable que les conjoints survivants et les héritiers sont fortement pénalisés et ciblés dans le secteur des prêts hypothécaires inversés, en particulier face à leurs agents. Les personnes compétentes, avocats et comptables, sont empêchées de représenter leurs clients, et les prêts hypothécaires inversés ont été, pour beaucoup, un moyen de s'emparer de leur logement. Merci.
